입주자 모집 공고문은 주택청약을 하기 전에 확인해야 되는 아주 중요한 문서입니다. 공고문은 해당 아파트에 대한 모든 정보를 담고 있기 때문에 내 집 마련의 지도라고 할 수 있으며, 제대로 확인하지 않는다면 당첨되더라도 부적격 당첨자가 될 수 있기 때문에 정확하게 이해하는 것이 중요합니다. 아래에서 공고문의 핵심을 파악하는 방법과 반드시 알아야 할 기초 상식을 배워보겠습니다.
1. 청약 자격 기준일
입주자 모집 공고일
먼저 공고문의 초반부부터 짚어보겠습니다. 청약 전에 자격이 있는지 판단하기 위해서는 기준일자가 필요합니다. 자격이라 함은 신청자 본인의 나이, 청약통장 순위, 해당 주택건설지역에서의 거주 기간, 주택 소유 여부를 말해요. 입주자 모집 공고문에 기재되어 있는 '입주자 모집 공고일'이 이러한 항목들의 기준일 역할을 하게 되는 거죠. 청약이 당첨된 이후에도 당첨자에 대한 적격 여부를 판단할 때에도 이 입주자 모집 공고일을 기준으로 합니다.
예를 들어서 성남시에 위치한 아파트의 입주자 모집 공고일을 2024년 1월 1일로 가정해 보겠습니다. '해당 주택건설지역에 2년 이상 계속하여 거주한 사람에게 우선공급'이라고 한다면 적어도 2022년 1월 1일 이전부터 공고일까지 성남시에 거주하고 있어야 청약 자격이 생기는 것입니다. 주택건설지역이란 '주택을 건설하는 특별시 · 광역시 · 특별자치시 또는 시 · 군의 행정구역'을 의미하며, 이 지역을 '해당 주택건설지역'이라고 해요. 여러분이 청약하고자 하는 아파트가 부산광역시에 위치해 있다면 '해당 주택건설지역'은 부산광역시를 말하는 것이고, 경기도 성남시에 위치하고 있는 경우에는 시 · 군의 행정구역인 성남시가 되는 겁니다.
또한, 청약 신청자의 무주택 기간, 무주택 여부, 나이 그리고 세대구성원 범위 역시 청약 신청일이나 당첨자 발표일이 아닌 '입주자 모집 공고일'이 그 기준이 되는 것입니다.
2. 전매제한 및 거주 의무
분양받은 아파트 실거주 의무
만약 청약하려는 아파트가 투기과열지구에 해당한다고 가정해보겠습니다. 또, 이 아파트는 공공주택이고 분양가상한제 적용 주택으로 분류되어 있을 경우, 재당첨 제한은 10년, 전매제한은 3년, 거주 의무 5년이 적용됩니다. '전매제한'은 아파트를 일정한 기간 동안 다른 사람에게 전매하거나 알선할 수 없게 막는 것을 말합니다. 여기서 아파트라는 말에는 입주자로 선정된 지위나 분양권을 포함합니다. 그리고 전매라는 것은 매매나 증여 등을 말하죠.
전매제한에 대해 잘 모르시는 분들을 위해 잠깐 설명드리겠습니다. 아파트는 입주하기 2년에서 3년 전에 청약을 통해 입주자를 선정하게 됩니다. 그 시간이 흘러서 입주 시기가 되면 여러분이 청약을 받을 당시의 분양가와 주변의 시세는 차이가 발생하게 됩니다. 그리고 이런 차익을 노리는 투기 행위가 많아지게 되겠죠. 그래서 정부는 이러한 투기 수요를 조절하고 실수요자를 위한 주택시장을 만들기 위해 전매행위를 일정 기간 제한하게 되는 것이죠. 한 가지 더! 전매제한이 적용되는 아파트 유형도 알려드리겠습니다.
- 투기과열지구 · 청약과열지역에서 공급되는 아파트
- 분양가상한제가 적용된 아파트
- 공공택지 외의 택지에서 건설 · 공급되는 아파트
두 번째 항목에서 '수도권 외 지역 중 투기과열지구가 아닌 아파트와 투기과열지구 해제 지역 중 민간택지에서 건설되는 분양가상한제 적용 아파트'는 제외됩니다. 세 번째 항목에서는 '비수도권역에서 광역시가 아닌 지역 또는 광역시 중에서 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역이 아닌 지역에서 민간택지 내 건설되는 아파트'도 제외됩니다.
다시 우리가 가정한 아파트 얘기로 돌아가보겠습니다. 이 아파트는 투기과열지구 내에서 공급되는 분양가상한제 아파트에 해당하기에 전매제한이 적용되게 됩니다. 만약에 분양가상한제가 적용되는 지역이면서 과밀억제권역이라서 전매제한 기간이 중복되는 경우에는 어떨까요? 두 가지 중 긴 기간을 적용하면 됩니다. 전매제한은 입주자로 선정된 날부터 적용하여 계산하면 됩니다. 거주 의무 기간이 있었다는 것도 기억하고 계시죠? 거주 의무 시작일은 입주 시점일부터 적용되고, 실제로 반드시 아파트에 입주해서 거주해야만 합니다. 이렇게 되면 전세를 놓을 수 없기 때문에 청약 전에 전매제한이나 거주 의무 기간이 있는 아파트인지 반드시 확인해야 합니다.
| 수도권 | 공공택지, 규제지역, 분양가상한제 적용 지역 | 과밀억제권역 | 그 외 |
| 3년 | 1년 | 6개월 | |
| 비수도권 | 공공택지 또는 규제지역 | 광역시(도시지역) | 그 외 |
| 1년 | 6개월 | 없음 |
2024년 2월 29일, 분양가상한제 아파트 실거주 의무 3년 유예 주택법 개정안이 국회를 통과했습니다. 개정안은 실거주 의무 시작 시점을 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화했습니다. 실거주 수요자의 피해자가 커진다는 지적 속에 드디어 여야가 3년 유예로 타협했습니다. 이로써 청약받은 아파트에 세입자를 들일 수 있게 되었습니다. 하지만 이 경우에는 세입자에게 연장 계약은 불가하다는 내용을 반드시 고지하여야 하겠습니다.
3. 청약통장 확인
1순위 조건 확인
우리는 최초 입주자 모집 공고일에 1순위 조건을 충족해야 합니다. 2015년 9월 1일부터 청약저축, 청약예금, 청약부금의 신규가입은 중단되었지만, 1순위 조건은 아래와 같습니다.
① 청약예금에 가입 후 12개월 경과, 납입인정금액이 지역별 신청 가능한 청약예금 예치금액 이상인 사람
② 청약부금에 가입 후 12개월 경과, 매월 약정 납입일에 월 납입금을 납입하여 납입인정금액이 지역별 전용면적 85㎡ 이하 주택형에 신청 가능한 예치금액 이상인 사람
③ 청약저축에 가입 후 12개월 경과, 현재 납입인정 범위 내에서 최초 입주자 모집 공고일 전날까지 각 주택형에 신청 가능한 청약예금으로 전환한 사람
④ 주택청약종합저축에 가입 후 12개월 경과, 납입 금액이 각 주택형에 신청 가능한 예치금액 이상인 사람
이어서, 수도권 민영주택의 경우에는 가입 후 12개월, 비수도권은 6개월이 경과해야 합니다. 수도권의 공공주택은 1년 경과, 월 납입금 12회 이상 납입해야 하고, 비수도권의 경우에는 6개월 경과, 월 납입금 6회 이상 납입해야 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 하지만 우리가 가정한 조건처럼 청약하고자 하는 아파트가 투기과열지구나 청약과열지역이라면 납입 횟수, 가입 기간 등 조건이 강화되기도 하고 아래 내용이 별도로 충족되어야 합니다.
- 가입 후 24개월 경과(공공주택은 2년 경과, 월 납입금 24회 이상 납입)
- 세대주일 것
- 세대구성원 전원 과거 5년 내에 당첨된 사람이 없을 것
- 2주택 이상 소유한 세대가 아닐 것(민영주택만 해당)
4. 결론
입주자 모집 공고문에서 가장 핵심이 되는 내용을 살펴봤습니다. 청약 전 본인이 신청하고자 하는 유형별 설명을 찾아서 몇 번이고 정독하시길 바라며 정확한 내 청약통장의 순위는 청약홈 홈페이지 [청약 자격 확인] - [청약통장 순위 확인서 발급] 메뉴나 [공고단지 청약 연습하기]에서 확인하실 수 있습니다. 모쪼록 작은 정보 하나를 놓쳐서 부적격 당첨자가 되는 일이 없도록 입주자 모집 공고문을 확인하시는데 작은 도움이라도 되셨으면 좋겠습니다.