주택청약은 공급 유형에 따라, 주택이 위치한 지역에 따라 신청할 수 있는 선택권이 달라지게 됩니다. 주택청약은 우리의 생각보다 단순한 시스템이 아닙니다. 그렇기에 주택청약의 기본적인 개념부터 공부하고 각자의 여건에 맞는 유형을 공략해야 합니다. 아래 내용은 분양주택과 임대주택, 민영주택과 공공주택 선택 전 알고 있어야 할 필수 기초 상식입니다.
민영주택과 공공주택 중 어떤 주택에 청약할 것인가?
주택청약을 시작하기 전 알고 있어야 하는 것이 있습니다. 바로 주택의 종류에 대한 개념입니다. 청약도 공부가 필요하고 그 첫 번째 순서가 바로 주택의 종류입니다. 신청 자격과 당첨자 선정 방식이 주택의 종류에 따라 달라지기 때문이죠. 아파트, 여기서는 주택이라고 표현하겠습니다. 주택은 분양주택과 임대주택으로 나눌 수 있습니다. 그리고 분양주택이나 임대주택은 그 안에서도 종류와 성격에 따라 다양하게 나뉩니다. 누가 그것을 공급하는지, 그리고 건설 자금은 어디에서 조달하는지에 따라 국민주택과 민영주택으로 나누어집니다. 공공분양주택은 국민주택에 포함되는 것이죠.
'브랜드 아파트'라고 불리는 [민간분양주택]
래미안, 자이, 힐스테이트, 푸르지오, e편한세상 등 흔히 1군 아파트 브랜드라고 불리는 건설사들. '민영주택'이나 '브랜드 아파트'라고 불리는 민간분양주택은 정부를 통한 재정 지원 없이 민간사업 주체가 직접 건설비용을 조달하여 공급하는 아파트를 말합니다. 청년과 서민 등 정책 수요자의 내 집 마련과 주거 상향을 위해 추진한 뉴:홈과 같은 정부 재정 지원 사업이 그 판을 키워가고 있지만, 아직 대한민국 아파트 분양시장의 주축을 이루고 있는 것은 민간분양주택입니다. 건설사들은 각각의 브랜드 아파트를 분양하고 있습니다.
민간분양주택은 청약예금, 청약부금, 종합저축 가입자라면 청약 신청이 가능합니다. 여기서 청약저축은 제외됩니다. 국민주택과 차이점은 일반공급은 추첨제와 가점제 방식으로 당첨자를 선정한다는 것이죠. 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급에는 소득 기준을 적용하고 있습니다.
'저렴한 분양가와 생활 편의'를 모두 누리는 [공공분양주택]
공공분양주택은 LH 등이 개발하는 공공택지 부지에서 건설이 이루어지기 때문에 대규모 단위로 계획 조성하는 도시의 광역 교통망이나 각종 편의시설을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 '분양가상한제'를 적용해 인근 단지 시세보다 합리적인 분양가이기 때문에 비교적 미분양 확률이 적습니다. 일반적인 공공분양주택이 있다면 다양한 특성을 가진 공공분양주택 유형도 있습니다. 수분양자가 해당 주택을 처분하는 경우 공공주택사업자가 환매하되 처분 손익을 공유하는 조건으로 분양하는 이익공유형 분양주택이 그 첫 번째 예입니다. 또, 수분양자가 20년에서 30년 범위에서 공공주택 사업자와 소유권을 공유하고 소유 지분을 적립해 취득하는 지분적립형 분양주택이 두 번째 예입니다.
- 주택 종류 표
| 재고 주택 | 신규 주택 | |||||||
| 매매 | 월세 | 전세 | 30호 미만 | 30호 또는 30세대 이상 | ||||
| 분양 | 임대 | |||||||
| 민영주택 | 국민주택 | 민간임대 | ||||||
| 공공분양 | 공공임대 | |||||||
| 종합저축 청약예금 청약부금 |
종합저축 청약저축 |
- | ||||||
| 청약홈 | 청약홈 LH청약센터 외(지방공사 자체 HP) |
청약홈 자체 HP |
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| 시장 | 시장 | 주택공급에 관한 규칙 | 공공주택 특별법 |
민간임대 주택특별법 |
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청년 및 신혼부부 등 20대와 30대를 위한 맞춤형 분양주택으로 새롭게 도입된 나눔형 공공분양주택의 경우, 정부에서 총 25만 호를 공급하겠다는 계획을 발표하기도 했습니다. 신혼희망타운 역시 20대와 30대의 저출산을 해결하기 위해 기획된 새로운 형태의 주택 유형입니다. 신혼부부 자격도 세분화하여 분양주택과 임대주택(행복주택, 국민임대)으로 다양화하여 공급 중이며 단지 전체가 신혼부부(예비 신혼부부 및 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족 포함)에게 공급되는 특화형 공공주택입니다.
중산층과 서민의 주거안정을 위한 [공공임대주택]
공공임대주택은 분양주택이 아닙니다. 공공임대주택은 임대 기간과 임차 대상으로 구분할 수 있습니다. 그 중 '영구임대주택'은 월평균 소득이 전년 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 세대, 생계급여 및 의료급여 수급자 등 최저 소득의 계층에게 전용면적 40㎡ 이하 주택을 50년 또는 영구적으로 임대하는 방식입니다. '국민임대주택'은 소득 1~4 분위 서민(저소득)에게 전용면적 60㎡ 이하 주택을 30년 이상 임대하는 방식입니다. '행복주택'은 신혼부부, 대학생, 사회 초년생처럼 젊은 층의 주거 안정을 위해 전용면적 60㎡ 이하 주택을 임대하고 있고, 임대 기간은 대상별로 다릅니다. 대학생이나 청년의 경우 6년, 고령자는 20년 정도로 임대 기간이 모두 다르니 잘 살펴보아야 합니다.
'통합공공임대주택'의 경우에는 기존의 공공임대 유형(영구·국민·행복)들을 하나로 통합하여 입주 자격과 선정 방법을 단일화하고, 소득에 따른 임대료 차등 부과를 통해 전용면적 60㎡ 에서 85㎡의 중형주택도 공급하는 등 조금 더 수요자의 관점에서 개선하기 위한 목적으로 도입되었습니다. 지난 2022년 초, 과천지식정보타운·남양주 별내에서 공급한 것을 시작으로, 지금부터 신규 승인하는 건설형 공공임대주택은 전면 통합공공임대주택으로 공급하게 되었습니다. 자세한 내용은 마이홈포털에서 확인할 수 있습니다.
- 통합공공임대주택 공급
| 구분 | 우선공급 | 일반공급 |
| 공급 물량 | 60% (시·도지사 승인 시 60% 초과 가능) |
40% |
| 대상 | 국가유공자(5%), 다자녀(4%), 장애인(5%), 비주택 거주자(5%), 기초생활수급자(9%), 청년(11%), 신혼부부·한부모(7%), 고령자(10%) 등 | 청년, 고령자, 신혼부부·한부모, 무주택 세대구성원(공급 비율은 지역 특성 고려하여 결정) |
| 소득 요건 | 기준 중위소득 100% 이하 가구원수가 1명인 경우네는 120%, 2명인 경우에는 110% |
기준 중위소득 150% 이하 맞벌이 신혼부부는 190% 이하 |
| 자산 요건 | (총 자산가액) 3/5분위 순자산 평균값 3억 6,100만 원 이하 (자동차가액) 개별 자동차가액 3,683만 원 이하 |
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| 선정 방법 | 배점(동점일 경우 추첨) 배점 항목 : 월평균 소득(3점), 부양가족수(3점), 해당 지역 거주 기간(3점), 미성년 자녀수(3점), 청약통장 납입 횟수(3점), 과거 통합공공임대 계약 체결 여부(-5점) |
추첨 |
저렴한 임대료로 오랫동안, [공공지원 민간임대주택]
국가 등의 공공사업자가 공급하는 공공임대주택과는 별개의 개념인 '민간임대주택'은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 공급하여 두 가지로 나뉘게 됩니다. 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대로 나뉩니다. 초기 임대료는 시세의 85%에서 95% 이하이며, 임대료 증액은 연간 5% 이내로 10년 이상 임대해야 하며, 법이 정하는 기준에 따라 임차인을 선정해야만 합니다. 이는 임대사업자가 주택도시기금의 출자나 공공택지 공급 등 공적 지원을 받기 때문입니다.
- 공공지원 민간임대주택 공급
| 구분 | 특별공급 | 일반공급 |
| 공급 물량 | 20% 이상 | 80% 이내 |
| 대상 | 청년(19~39세), 신혼부부(혼인 7년 이내), 고령자(65세 이상) | 19세 이상, 무주택 세대구성원 |
| 소득 요건 | 도시근로자 월평균 소득 120% 이하 | - |
| 자산 요건 | 지자체장과 협의하여 별도로 정할 수 있음 | - |
| 임대료 | 시세의 85% 이하 | 시세의 95% 이하 |
| 선정 방법 | 순위에 따라 선정하고 같은 순위인 경우 추첨 (1순위 월평균 소득 100% 이하, 2순위 110% 이하, 3순위 120% 이하) |
추첨 |
장기 일반 민간임대주택은 제도적 지원이 비교적 적은 대신 입주자를 자율적으로 선정하고 초기 임대료를 정할 수 있습니다. 하지만 10년 이상은 반드시 임대해야 하고 임대료 증액은 연간 5% 이내로 제한하고 있습니다. 공공지원 민간임대주택의 일부는 청약홈을 통해 접수, 당첨자 선정이 이루어지고 있습니다. [청약홈] - [청약 일정 및 통계] - [공공지원 민간임대] 메뉴를 확인하면 됩니다.