“아기 침대보다 먼저, 우리만의 집을 갖고 싶었어요.”
첫째를 낳고 나서 우리는 깨달았다.
아이가 잘 자라려면, 이사 다니는 전세집이 아니라 내 집이 필요하다는 걸.
서울에서의 내 집 마련? 불가능할 줄 알았다.
그런데 ‘특별공급’과 ‘정책 대출’을 천천히 뜯어보니, 가능성은 생각보다 가까웠다.
이 글은 실제 금융 조건과 실시간 부동산 데이터를 기반으로 한 청약 시뮬레이션입니다.
🧭 목차
1. 👪 기본 조건 요약
2. 🏘️ 단지 정보: 서울 은평뉴타운 디에트르 더퍼스트
3. 💡 특별공급 청약 전략
4. 💳 대출 전략: 신혼부부 전용 주택구입자금
5. 📊 실전 자금 시뮬레이션
6. 🧾 최종 요약표
7. 💬 마무리하며
1. 👪 기본 조건 요약
· 연령: 30세 남편 / 29세 아내
· 혼인 기간: 1년 차
· 자녀 수: 1명 (만 1세)
· 현재 거주지: 서울시 서대문구
· 세대 유형: 무주택, 3인 가구
· 연 소득(세후 합산): 약 7,800만 원
· 자본금: 1억 원
· 청약통장: 미사용 (해당 청약은 청약통장 불필요)
· 청약 유형: 신혼부부 특별공급
· 생애 최초 주택구입 여부: 해당
2. 🏘️ 단지 정보: 서울 은평뉴타운 디에트르 더퍼스트
📍 위치: 서울시 은평구 진관동 149-4 (3-14BL)
🏘️ 공급 유형: 공공지원 민간임대주택
📦 주택형: 전용면적 84A㎡, 공급면적 114.98㎡
📋 청약일정:
· 접수: 2025년 4월 16일~17일
· 당첨자 발표: 2025년 4월 22일
· 계약일: 2025년 4월 24일
· 입주 예정: 2025년 6월 중
💰 임대보증금: 평균 약 6억 3,700만 원 (84A 기준)
🔁 분양전환 우선권: 계약자에 한해 제공 예정
👉 본 단지는 '10년 임대 후 분양 가능성'을 전제로 입주하는 구조로,
사실상 ‘서울 분양 대기권’을 보유하는 전략적 청약이다
3. 💡 특별공급 청약 전략
🔍 신혼부부 특별공급 요건
· 혼인 7년 이내
· 무주택 세대주
· 자녀 수 1명 이상 시 가점 상승
· 자산 4.88억 이하, 소득 8,500만 원 이하
🧠 전략 포인트
1. 청약통장 불필요
→ 공공지원 민간임대는 청약통장 가입 여부 무관
2. 가점제 아님: 추첨제 적용
→ 59세 이하, 자녀 1명 보유, 생애최초 조건
→ 경쟁률 낮은 공급 세대에 집중하면 실질 가능성 있음
3. 84A형 공급세대: 총 7세대
→ 각 세대별 호실별 가격차 있음
→ 2층 기준 최저가: 6억 2,510만 원
4. 💳 대출 전략: 신혼부부 전용 주택구입자금
🎯 상품 요약
| 항목 | 내용 |
| 상품명 | 주택도시기금 신혼부부 전용 주택구입자금 |
| 최대한도 | 4억 원 (LTV 80%, DTI 60%) |
| 금리 | 연 2.55% ~ 3.85% (체증식 선택 가능) |
| 상환 방식 | 체증식 원리금균등 / 최대 30년 |
| 실거주 의무 | 입주 후 1개월 내 전입, 2년 이상 유지 |
💬 우리 부부의 선택
→ 출산 직후 초기 비용 분산이 중요했기에 30년 체증식 + 1년 거치 구조 채택
5. 📊 실전 자금 시뮬레이션
📦 선택 세대: 84A형 2층 / 임대보증금 약 6억 2,510만 원
💰 자본금: 1억 원 (계약금+예적금 포함)
💸 필요 대출액: 약 5억 2,510만 원
➡ 정책대출 최대 4억 원만 가능 → 차액 1억 2,510만 원은 추가 대출 또는 자금 확보 필요
📌 본 케이스에서는 일반주담대 추가 병행 또는 부모 도움 포함 구성으로 대응
6. 🧾 최종 요약표
| 항목 | 내용 |
| 단지명 | 서울 은평뉴타운 디에트르 더퍼스트 |
| 공급 유형 | 공공지원 민간임대 (추후 분양전환 가능) |
| 청약 유형 | 신혼부부 특별공급 |
| 주택형 | 84A / 114.98㎡ (공급면적 기준) |
| 보증금 | 6억 2천만 원~6억 8천만 원대 |
| 자격 조건 | 혼인 7년 이내 + 무주택 + 자녀 있음 + 소득·자산 요건 충족 |
| 정책대출 | 신혼부부 전용 주택구입자금 / 최대 4억 원 / 체증식 상환 |
| 실거주 요건 | 전입 후 2년 실거주 필수 |
7. 💬 마무리하며
“지금 도전하지 않으면,
서울은 평생 우리 것이 아닐지도 모른다고 생각했어요.”
아기를 낳고 서울에 계속 살고 싶었던 우리 부부에게,
이 청약은 사실상 마지막 기회 같은 느낌이었다.
전세가 계속 오르고, 출산 이후 일하는 것도 불안정한 상황에서
분양이 아니라 ‘임대→분양’이라는 구조는 오히려 희망의 시간을 벌 수 있었다.
📌 청약통장이 없어도 가능하고, 소득 기준도 현실적이고, 분양전환까지 기대할 수 있다면...
이보다 더 전략적인 ‘서울 청약’은 없을지도 모른다.
📎 이 포스트는 2025년 4월 공고 기준 모집공고문 전체 내용을 바탕으로 작성되었습니다.
📎 사용된 대출 조건은 주택도시기금 기준 최신 정책을 기준으로 하며, 변경 시 추후 업데이트 예정입니다.
