"계약은 갱신하고 싶은데, 2년 다 못 살 것 같아요"
현장에서 자주 나오는 질문이다.
전세계약 종료 시점이 다가오면 갱신청구권을 활용해 연장하고 싶어지는 것이 당연하다.
그런데 문제는, 앞으로 2년을 전부 채우지 못할 수도 있다는 점이다.
예를 들어 1년 9개월, 또는 1년 10개월 정도만 거주한 후 퇴거하게 될 가능성이 있다면,
이 경우에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까?
"2년은 못 채울 것 같아요. 그래도 써도 돼요?"
결론은 단순하다.
써도 된다. 이 글 하나면 다 이긴다.
📌 목차
1. ✅ 갱신청구권은 ‘2년 거주 확정자’만 쓰는 거 아님
2. ❌그렇다면 임대인(집주인)이 거절할 수 있는가?
3. ⚠️ 다만, 중도 퇴거 시 위약금이 발생할 수 있다
4. ✊위약금 내라고 하면 어쩌지?
5.🗣️임대인에게 1년 10개월만 거주하고 나갈 거라고 말해버렸다면?
6.✉️내용증명으로 공식적으로 행사하는 것이 가장 안전하다
7.🏠임대인이 "실거주할 예정이다"라고 주장하면?
8.🔍임대인의 실거주 주장이 허위인지 확인하는 방법
9.🧾최종 요약 정리
10.🎯마무리
1. ✅ 갱신청구권은 ‘2년 거주 확정자’만 쓰는 거 아님
갱신청구권은 법으로 보장된 임차인의 권리다.
권리를 행사하기 위한 조건은 단 하나, '실거주 의사'가 있다는 점이다.
'정확히 2년'을 채우는 것이 요건은 아니다.
따라서 아래와 같은 상황이라도 권리 행사는 가능하다.
"현재로선 계속 살 계획(실거주)이지만, 사정상 2년을 다 채우지 못할 수도 있다."
이와 같은 경우에도 법적으로는 문제가 되지 않는다.
2. ❌그렇다면 임대인(집주인)이 거절할 수 있는가?
→ 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없다.
법에서 규정하는 '정당한 갱신 거절 사유'는 다음과 같다.
· 임대인 또는 직계존비속이 해당 주택에 실거주할 예정일 경우
· 임차인이 2기 이상 차임을 연체했을 경우
· 임차인이 무단으로 전대한 경우
· 건물이 철거되거나 재건축이 예정된 경우 등
이 외의 사유로는 계약갱신청구권을 거절할 수 없다.
"어차피 2년 못 산다고 했잖아요?"와 같은 반응은 법적 근거가 없다는 점!
3. ⚠️ 다만, 중도 퇴거 시 위약금이 발생할 수 있다
계약갱신청구권을 행사해 계약을 연장한 후,
2년을 채우지 못하고 중도에 퇴거할 경우
계약서에 명시된 조항에 따라 위약금 또는 손해배상 책임이 발생할 수 있다.
이 때문에 갱신 시점에서
'중도 해지 시 협의 조항'을 명확히 하거나
잔여기간 정산 방식을 미리 조율해두는 것이 바람직하다.
4. ✊위약금 내라고 하면 어쩌지?
✅ “무조건 내야 하는 건 아니다.”
중도 퇴거 시 위약금이 ‘발생할 수는 있지만’, 반드시 지급 의무가 있는 것은 아니다.
왜냐하면 그 책임은 ‘누가 계약을 먼저 깼는가’, 그리고 ‘실제로 손해가 발생했는가’에 따라 달라지기 때문이다.
🔍 상황별로 나눠서 설명
① 계약서에 위약금 조항이 명시되어 있고, 퇴거가 ‘일방적 통보’인 경우
→ 임대인이 요구하면, 임차인이 일정 부분 책임을 질 수 있다.
· 예시 조항: “임차인이 계약 기간 중 퇴거 시, 잔여기간에 대한 손해를 배상해야 한다.”
· 이 경우, 임대인이 실제로 손해를 봤는지 증명하지 않아도 계약서에 근거한 위약금 요구는 가능
💬 하지만 이때도 ‘직접 새로운 세입자를 구해줬다’거나,
퇴거 이후 바로 임대가 이루어졌다면?
→ 실손해가 없으므로 배상액은 줄어들거나 없을 수 있음
② 계약서에 위약금 조항이 없거나, '합의 해지' 형식으로 퇴거한 경우
→ 위약금 없이 퇴거가 가능
· 합의 해지는 임차인과 임대인이 퇴거 시점과 방식에 대해 서면·문자 등으로 협의한 경우를 말한다.
· 예: “○월 ○일 퇴거하고, 이후 문제 삼지 않겠습니다.” 이런 내용이 오가면, 이후 위약금을 청구하기가 어렵다.
③ 갱신청구권을 행사했지만, 불가피한 사유로 중도 퇴거하는 경우
→ ‘불가피성’에 따라 위약금 협상 여지가 충분히 있다.
· 예: 가족 병환, 직장 이전, 부득이한 전출 등
· 임차인의 사정이 객관적으로 인정된다면, 전액 배상 요구는 부당하다고 판단될 수 있다.
🔍 그렇다면, 지금부터 할 수 있는 전략은?
1. 계약서 확인 → 위약금 조항 유무 파악
2. 임대인과 조기 퇴거 가능성 공유하되, '협의 해지'로 유도
3. 문자·카톡·메일 등 퇴거 관련 대화는 반드시 보관
4. 실제 임대인 손해가 없다면, ‘위약금 면제 또는 최소화’ 가능
5. 🗣️임대인에게 1년 10개월만 거주하고 나갈 거라고 말해버렸다면?
괜찮다. 까이꺼 실수는 아니다.
이러한 발언만으로 계약갱신청구권 자체가 무효화되지는 않는다.
다만, 임대인 입장에서는 해당 발언을 근거로
협상이나 대응에서 불리하게 작용할 수는 있다.
따라서 이후에는 발언의 방향을 전략적으로 정리할 필요가 있다.
예를 들어 이렇게 말하는 것이 적절하다.
"이전에는 조기 퇴거 계획이 있었지만, 현재는 확실한 거주 의사가 있다.
만약 상황이 바뀌어 중도 퇴거가 필요하게 되면 사전에 협의하겠다."
6. ✉️내용증명으로 공식적으로 행사하는 것이 가장 안전하다
구두상 의사표현만으로는 분쟁 발생 시 증거로 인정되기 어렵다.
계약갱신청구권은 내용증명 형태로 통지하는 것이 가장 안전한 방법이다.
[계약갱신청구권 행사 내용증명 예시]
수신인: (임대인 이름)
발신인: (임차인 이름 / 주소 / 연락처)
제목: 계약갱신청구권 행사 통지
본인은 귀하와 체결한 주택임대차계약(기간: ~ )에 대해
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신청구권을 행사하고자 합니다.
기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장을 요청드립니다.
본 통지는 법적 효력을 가지며,
계약 종료일 2개월 전까지 통보된 것으로 간주합니다.
(날짜 / 서명)
※ 우체국 내용증명 시스템 또는 인터넷우체국을 통해 접수 가능하다.
7. 🏠임대인이 "실거주할 예정이다"라고 주장하면?
"뭐? 계약갱신청구권? 아니, 못해줘. 내가 거주할 거야 이 집."
집주인의 필살기다.
필살기를 맞으면 무조건 끝나는 것일까?
ㄴㄴ그렇지 않다.
임대인의 실거주 주장이 허위일 경우,
계약갱신 거절 자체가 무효가 될 수 있다.
그리고 이 부분은 실제로 입증 가능하다.
8. 🔍임대인의 실거주 주장이 허위인지 확인하는 방법
1. 계약 종료 이후 3개월 이내에 실제로 해당 주택에 입주했는지 확인한다.
2. 전입세대열람원이나 등기부등본을 통해 새로운 전입 여부를 확인한다.
3. 임대인이 기존 거주지에 계속 거주하고 있는지 파악한다.
4. 퇴거한 뒤 해당 주택이 다시 전세나 월세로 임대된 흔적이 있다면, 이는 명백한 허위 실거주로 간주된다.
이러한 정황이 입증된다면,
법적으로 손해배상을 청구할 수 있다.
여기엔 중개수수료, 이사비용, 월세 차액 등 다양한 손해 항목이 포함된다.
9. 🧾최종 요약 정리
| 항목 | 설명 |
| 2년 거주하지 않아도 갱신청구권 행사 가능 여부 | 가능하다 |
| 임대인이 거절할 수 있는가? | 정당한 사유 없이는 거절 불가 |
| 중도 퇴거 시 위약금 발생 가능성 | 계약서 조항에 따라 발생 가능 |
| 실거주 주장 허위 여부 확인 방법 | 전입세대열람, 재임대 여부 등 확인 |
| 대응 전략 | 내용증명 발송 → 실제 거주 여부 모니터링 → 손해배상 청구 준비 |
10.🎯마무리
계약갱신청구권은 '2년 의무 거주권'이 아니라
'2년 거주를 전제로 하는 연장 요구권'이다.
거주 의사가 명확한 시점에서 행사한 갱신청구권은
조기 퇴거 가능성이 있더라도 무효가 되지 않는다.
결국 중요한 것은 '살 의사가 있었는지'이지,
'정확히 얼마나 살았는지'가 아니다.
따라서 지금 필요한 건 걱정이 아니라,
기록을 남기고 대응 전략을 마련하는 일이다.
필요하시다면 손해배상 청구서 양식, 전입세대열람원 신청 가이드,
임대인의 허위 실거주 대응 시나리오 제공 가능하니 댓글 남겨주세요.
