"이번엔 절대 놓치고 싶지 않아요."
인천에 거주 중인 30대 초반.
전세살이도 5년째 접어들고 있다.
우연히 본 무순위 청약 공고,
'힐스테이트 송도 더스카이'라는 이름만으로도 마음이 설렜다.
그런데 조건을 보니, 어쩌면 진짜 나에게 해당될 수 있겠단 생각이 들었다.
이번에는 정말, 기회를 붙잡고 싶다.
이 글은 실제 금융 조건과 실시간 부동산 데이터를 기반으로 한 청약 시뮬레이션입니다.
🗂️ 목차
✨ 기본 조건 요약
🧭 무순위 청약, 전략은 무엇인가?
💰 현실적인 대출 전략은?
🏙️ 힐스테이트 송도 더스카이
✅ 최종 선택은?
1. ✨ 나의 조건
· 나이: 34세
· 혼인 상태: 미혼
· 자녀: 없음
· 거주지: 인천광역시 연수구 (거주 1년 이상)
· 자본금: 1억 5,000만 원
· 세후 연소득: 5,000만 원
· 청약통장: 보유 중이나 무순위 청약이므로 불필요
· 무주택 기간: 7년
· 생애최초 여부: 해당됨
· 희망 청약 지역: 인천 송도
2. 🧭 무순위 청약, 전략은 무엇인가?
이번 케이스에서 선택할 수 있는 청약 전략은 명확하다.
✅ 무순위 청약 대상자 요건 충족
무순위 청약은 청약통장이 필요 없고,
단순히 무주택자이거나 1주택 처분 조건을 만족하면 신청 가능하다.
본인은 인천에 1년 이상 거주한 무주택 세대주로서, 신청 조건을 완벽히 충족한다.
✅ 이번 무순위 청약은 경쟁률이 낮을 가능성도 존재
기존 정식 청약 당첨자 계약 포기 물량이기 때문에
상대적으로 경쟁률이 낮을 수 있다.
또한, 별도의 가점 계산 없이 추첨 방식으로 당첨자를 선정한다.
✅ 무순위 청약의 당첨 확률을 결정짓는 3요소
1. 공급 세대 수
→ 현재 무순위 공급 물량: 7세대
2. 접수 가능한 모집 대상
→ 수도권 거주 무주택자(또는 1주택 처분 조건자)
→ 청약통장, 가점 불필요 / 추첨 100%
3. 과거 유사 단지 경쟁률 사례
· 송도 센트럴파크 리버리치 무순위: 1세대 공급 → 평균 800:1 이상
· 힐스테이트 송도 더스카이(과거 일반 청약): 100:1 이상
· 인천 무순위 단지 평균 경쟁률: 300~600:1 수준
🎯 내 케이스의 당첨 가능성은?
✔️ 무주택 세대주
✔️ 인천 1년 이상 거주
✔️ 자본금+보금자리론으로 실입주 가능
✔️ 생애최초 여부 충족
👉 무순위 조건을 ‘완벽하게’ 충족하며,
👉 실입주 여건까지 마련된 상위 5% 실질 청약 가능자
⚖️ 추정 당첨 확률:
실제 청약 접수자 수를 3,000명 수준으로 가정할 경우
→ 7세대 공급 대비 약 0.2~0.3% 수준의 확률
하지만 실입주 가능한 실질 수요자는 훨씬 적기 때문에
📈 체감 당첨 확률은 약 1~2%까지도 추정 가능하다고 판단
3. 💰 현실적인 대출 전략은?
자본금 1억 5천만 원 기준으로,
청약 당첨 시 실입주를 위한 대출 가능성을 분석
✅ 보금자리론 (생애최초 요건 충족 시)
· 금리: 연 3.80%
· LTV: 최대 70%
· DSR: 미적용
· 상환 방식: 원리금균등, 30년
· 최대 대출 한도: 3억 원
· 적용 가능 여부: 생애최초 + 무주택 + 소득 요건 충족 → 적용 가능
👉 분양가 6.6억 원 × 70% = 4.62억 → 단, 보금자리론 한도 초과 → 3억 원까지 가능
👉 월 상환액: 약 140만 원
✅ 디딤돌대출 (미혼·단독 세대주에게는 미적용)
→ 조건 미충족으로 제외
✅ 신생아 특례 대출 / 신혼부부 전용 상품 등
→ 미혼이고 자녀 없음 → 모두 조건 미충족
결론적으로, 생애최초 보금자리론이 유일하게 적용 가능한 정책 대출이다.
DSR 미적용이라는 점은 매우 큰 장점이며, LTV 70%를 기준으로도
총 가용 자금: 1억 5천만 원(자본금) + 3억 원(대출) = 4억 5천만 원
4. 🏙️ 힐스테이트 송도 더스카이 무순위 청약
🧭 이번 무순위 청약 공급 대상: 총 7세대
· 공급 방식: 무순위 청약
· 전용면적: 84.95㎡
· 분양가: 약 6.6억 원
· 청약 일정: 2025년 4월 15일 접수
· 당첨자 발표: 2025년 4월 22일 (이날 블로그 다시 들어오셔서 제 당첨 사실을 확인하세요 움하하!)
· 입주시기: 2025년 6월 예정
· 계약금: 10%
· 거주요건: 없음
· 청약자격: 수도권 1년 이상 거주 무주택자(또는 1주택자 처분 조건)
🏙️ 단지 개요
· 총 세대수: 1,260세대
· 위치: 인천 연수구 송도동 30-2번지
· 용적률: 299%
· 건폐율: 13%
· 최고 49층 높이, 스카이라인 확보
💰 실거래가 시세 확인
· 전용 84㎡ 시세: 최근 7.7억 원
· [네이버 부동산], [국토부 실거래가 공개시스템] 기준
· 분양가 6.6억 원 대비 시세 차익 가능성 약 1.1~3억 원
🏘️ 비교 단지 시세 예시
· 송도 더샵 퍼스트파크 전용 84㎡ 실거래가: 최고 13.7억 원
→ 같은 입지 내 고급 브랜드 단지와 비교했을 때
→ 힐스테이트 송도 더스카이의 현재 분양가는 상대적 저평가 상태
🧭 교통 및 생활 인프라
· 송도국제도시 핵심 입지
· 인천지하철 1호선, GTX-B 예정
· 중심상업지구와 가깝고, 오피스타운 밀집
· 홈플러스, 현대프리미엄아울렛 등 생활 편의시설 밀집
5. ✅ 최종 선택은?
이번 무순위 청약은 정말 흔치 않은 기회다.
청약통장이 필요 없고, 추첨 방식이라는 점은
지금까지 청약에서 기회를 놓쳐왔던 사람들에게 가장 매력적인 구조다.
그리고, 나는 그 조건에 정확히 들어맞는다.
결론적으로,
청약 전략은 무순위 청약 진입이며,
대출 전략은 생애최초 보금자리론을 통한 실입주 자금 확보
🔍 요약 정리
| 항목 | 내용 |
| 청약 전략 | 무순위 청약 (추첨제) |
| 대출 전략 | 생애최초 보금자리론 |
| 추천 단지 | 힐스테이트 송도 더스카이 (무순위 청약 물량 7세대) |
| 분양가 | 약 6.6억 원 |
| 시세 | 약 7.7억 원 (2025년 4월 기준) |
| 총 가용 자금 | 4.5억 원 (자본금 + 대출) |
💬 “청약은 감정이 아닌 계산이라는 말,
이번 시뮬레이션을 통해 더 분명해졌다.
'어디까지 가능하고 어디서부터 무리인지'
숫자와 조건으로 판단하고, 그 위에 결정이 쌓인다.”
댓글로 본인의 상황을 남겨주시면,
실전 조건에 맞춰 청약 전략과 대출 조합을 분석하여
순차적으로 포스팅해드리겠습니다.