'주택청약제도'란, 청약 관련 예금을 통해 일정 요건을 갖춘 이들을 대상으로 동시분양 되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 부여하는 제도로, '주택분양제도'라고도 불립니다. 주택청약제도는 탄생 이후로 주택시장의 상황, 시대 여건의 변화 같은 요인에 따라 다양한 모습으로 변화하고 진화해 가고 있습니다. 청약제도가 어떻게 시작되었고 현재까지의 성과에 대한 역사입니다.
대한민국 청약제도의 탄생
대한민국은 헌법에 “국가는 주택개발 정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있도록 노력한다”라고 명시되어 있을 정도로 국민의 주거 안정에 집중하고 있습니다. 정부는 주택공급량과 가격을 통제하며, 동시에 한정된 주택의 우선 공급 대상을 결정하는 등 주택시장에 적극적으로 참여하고 있습니다. 좁은 국토 면적 안에서 모든 국민이 편안한 주거생활을 누리기 위해서는 토지를 효율적으로 활용하여 집을 짓고, 어려운 사람을 먼저 배려해야 하기 때문입니다. 이를 구체화하기 위해 주택청약제도 등 다양한 법령이 도입됐습니다. 이처럼 청약제도는 주거 안정을 위한 정부의 지속적인 노력과 국민의 염원을 바탕으로 탄생한 것입니다.
주택청약제도의 변천사
1. 1963년, 정부에서 최초로 공급했던 '공영주택'
대한민국 최초의 주택공급 관련 제도는 1963년에 제정된 '공영주택법'입니다. 최초의 주택공급제도였기 때문에 지금처럼 복잡하지 않았으며, 간단한 추첨방식으로 주택공급 대상자를 선정하였습니다. 정부는 저소득층, 무주택자, 매매대금을 상환하거나 월세를 낼 수 있는 계층을 대상으로, 공공주택의 일환인 저렴한 공영주택을 공급하기 시작했습니다.
2. 1970년대, 주택 부족 문제 해결을 위한 '청약부금제도' 도입
1970년대에는 산업화, 도시화로 인해 도시의 주택난이 심각한 사회문제로 대두되기 시작했습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 1972년 제정된 '주택건설촉진법'을 근거로 1977년 8월 18일 '국민주택우선공급에 관한 규정'을 제정하여 주택공급 우선순위를 정하고, 국민주택청약부금 가입자에게 주택 분양 우선권을 부여했습니다. 그리하여 주택공급제도에 '순위'라는 개념이 처음 등장하게 됐습니다.
3. 1978년, '주택공급에 관한 규칙'으로 청약제도 기틀 마련
1978년 5월 10일에 '주택공급에 관한 규칙'이 제정되었습니다. 이에 따라 공공주택에만 적용되던 주택공급제도를 민영주택까지 확대하고, 입주자저축 제도를 시행하는 등 본격적으로 청약제도의 기틀을 마련했습니다. 민영주택 최초의 일반공급 1순위 자격은 입주자저축 가입 후 일정 횟수나 금액에 대한 기준 이상을 예치한 사람이었으며, 국민주택의 경우 1순위는 해외 취업 근로자로서 영구불임 시술자, 2순위는 영구불임 시술자, 3순위는 해외 취업 근로자 순이었습니다. 또, 철거민, 해외 취업 근로자를 대상으로 한 특별공급이 최초로 등장하게 되었습니다.
4. 1980년대, 신도시의 등장과 본격적인 규제의 시작
1980년대에는 주택시장 규모와 부동산 시장의 상황이 급변함에 따라 주택에 대한 관심도 상당하게 증가했습니다. 대표적으로는 소형 공공주택에 대한 소득제한이나 민영주택의 채권입찰제, 전매제한 및 재당첨 제한 기한이 연장되었습니다. 정부 정책이 수도권의 주택난 해소를 위한 부동산 투기 억제에 초점이 맞춰지면서 제도 또한 규제 중심으로 개편, 강화되었습니다.
5. 1990년대, 경제불황 극복을 위한 청약 자격의 완화
1990년대 초반, 금융실명제, 토지거래허가제도와 같은 제도들로 인해 부동산 시장이 안정되어 주택 정책이 시장 자율화 및 규제 완화로 전환되는 분위기였습니다. 민영주택 청약 자격이 '세대주'에서 '20세 이상 성인'으로 변경되어 청약 자격을 대폭 확대한 것도 특징입니다. 1990년대 후반이 되어서는 외환위기와 경제불황을 극복하기 위해서 전면적으로 분양가를 자율화하고 전매제한을 폐지하는 등 각종 규제를 완화했습니다.
6. 2000년대, 청약제도의 다양하게 만든 주택청약종합저축과 가점제의 등장
외환위기로 위축되었던 200년대 초반에는 주택시장이 저금리로 인한 가계대출 확대, 부동산 규제 완화와 대규모 재건축 사업 추진으로 빠르게 과열되었습니다. 정부는 투기과열지구 지정제도, 분양가상한제 및 전매 행위 제한 제도를 다시금 도입하는 등 규제를 강화했습니다. 또, 공공택지 또는 투기과열지구 내 전용면적 85㎡ 이하 민영주택의 75%를 무주택 세대주에게 먼저 공급하는 등 청약 자격을 더욱 강화했습니다. 2007년에는 투기를 방지하고 실수요자에게 더 많은 주택을 공급하기 위해서 입주자저축 가입 기간, 무주택 기간, 부양가족 수를 점수화하여 고점 순으로 입주자를 선정하는 가점제를 도입하였습니다.
주택청약의 성과
최근 청약제도는 주목할 만한 성과를 보입니다. 저출산, 무주택 청년 증가 등 사회 변화에 따른 수요 계층의 요구를 적극적으로 반영한 결과입니다. 2017년 8·2 대책은 규제 지역의 가점 비율을 확대했습니다. 그리고 2018년에는 추첨을 통해 당첨자를 선정할 때 무주택자를 먼저 선발하는 방식이 도입됐습니다. 이러한 노력에 힘입어 청약시장은 실수요자 중심의 청약시장으로 개편되었으며, 서울시 내 전체 청약 당첨자의 98.6%가 무주택자였습니다. 또한, 가점제 당첨자 중 장기간 무주택이었던 40 · 50세대의 비율이 약 81%로, 2017년 대비 20% 포인트 이상 증가했습니다. 또, 민영주택 신혼부부와 생애 최초 특별공급 물량을 최대 30%까지 확대해 20 · 30세대의 청약 기회를 확대했습니다. 맞벌이 부부 등 소득 요건으로 인한 청약 사각지대를 최소화하기 위해 소득 및 재산 요건을 완화하고, 신혼부부 특별공급과 생애 최초 특별공급의 20 · 30세대 당첨자 비중은 50%를 웃돌게 되었습니다.